Crna Gora najbliža članstvu u EU

Crna Gora je trenutno najnaprednija kandidatkinja za članstvo u Evropskoj uniji od svih zemalja Zapadnog Balkana, sa jasno postavljenim ciljem da do 2028. godine postane 28. članica Unije. Istovremeno, zvanični podaci Uprave za statistiku (MONSTAT) pokazuju da su cijene stanova u novogradnji u prvom kvartalu 2026. dostigle novi rekord. Ova dva trenda nijesu slučajno povezana, put ka EU direktno oblikuje očekivanja investitora i kupaca nekretnina u zemlji.

Crna Gora bliže Briselu nego ikad

Na međuvladinoj konferenciji u Luksemburgu u junu 2026. Crna Gora je privremeno zatvorila još dva pregovaračka poglavlja, čime je ukupan broj privremeno zatvorenih poglavlja narastao na 14 od ukupno 33. Premijer Milojko Spajić izjavio je da Crna Gora namjerava da do kraja godine zatvori sva poglavlja i postane 28. članica EU 2028. godine. Evropska komesarka za proširenje Marta Kos ocijenila je Crnu Goru kao trenutno najnapredniju zemlju kandidatkinju u pregovorima o pristupanju, uz napomenu da nezavisnost pravosuđa i vladavina prava ostaju ključni izazovi koje zemlja mora riješiti do konačnog prijema.

Za tržište nekretnina ova dinamika ima konkretan efekat. Investitori koji prate proces pristupanja pokušavaju da uđu na tržište prije nego što cijene u potpunosti konvergiraju sa susjednim članicama EU poput Hrvatske. Ova očekivanja doprinose pojačanoj tražnji, posebno u primorskom regionu i glavnom gradu.

Rekordne cijene novogradnje prema MONSTAT-u

Prema preliminarnim podacima Uprave za statistiku Crne Gore (MONSTAT), prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u Crnoj Gori u prvom kvartalu 2026. iznosila je 2.445 eura, najviši nivo zabilježen od početka 2024. godine, otkad MONSTAT prati ovaj pokazatelj. Regionalne razlike ostaju značajne. U primorskom regionu prosječna cijena iznosila je 2.575 eura po kvadratu, u Podgorici 2.395 eura, dok je na sjeveru zemlje kvadrat novogradnje koštao 1.708 eura. U centralnom regionu, prema podacima MONSTAT-a, u posmatranom periodu nije zabilježena prodaja stanova u novogradnji.

Važno je napomenuti metodološko ograničenje, MONSTAT-ovo istraživanje obuhvata isključivo stanove koji su prvi put prodati, odnosno za koje je prvi put zaključen kupoprodajni ugovor. Podaci ne obuhvataju stari stambeni fond niti druge vrste nepokretnosti poput poslovnih objekata i zemljišta, pa ih treba čitati kao presjek cijena u segmentu novogradnje, a ne kao potpunu sliku ponude i potražnje na cjelokupnom tržištu.

Porez koji svaki kupac mora poznavati

Od 1. januara 2024. u Crnoj Gori je na snazi izmijenjen Zakon o porezu na promet nepokretnosti, prema kojem je porez progresivan umjesto ranije jedinstvene stope od 3 posto. Promet nepokretnosti do 150.000 eura oporezuje se po stopi od 3 posto, dio vrijednosti između 150.000 i 500.000 eura po stopi od 5 posto, a dio iznad 500.000 eura po stopi od 6 posto. Prvi prenos novogradnje kupljene direktno od investitora ne podliježe ovom porezu, već je u cijenu uključen PDV od 21 posto. Punoljetni državljani Crne Gore sa prebivalištem u zemlji koji prvi put rješavaju stambeno pitanje oslobođeni su poreza za površinu do 20 kvadratnih metara po članu domaćinstva.

Šta ovo znači za kupce u 2026. godini

• Ako kupujete radi ulaganja: put ka članstvu u EU se posmatra kao faktor koji dugoročno podržava rast vrijednosti nekretnina, ali proces još nije završen, a rokovi u pristupnim pregovorima istorijski se često pomjeraju.
• Ako planirate kupovinu novogradnje: primorski region je i dalje najskuplji, dok sjever nudi znatno pristupačnije cijene po kvadratu, razlika između regiona iznosi gotovo 900 eura po kvadratu.
• Ako prvi put rješavate stambeno pitanje kao državljanin Crne Gore: provjerite da li ispunjavate uslove za oslobođenje od poreza na promet nepokretnosti do 20 kvadrata po članu domaćinstva.
• Ako kupujete od investitora: imajte u vidu da cijena novogradnje već uključuje 21 posto PDV-a umjesto poreza na promet, što mijenja ukupan obračun troškova u odnosu na kupovinu na sekundarnom tržištu.

Pregled u brojkama

Za pregled aktuelne ponude nekretnina u primorskom regionu, koji prema podacima MONSTAT-a ostaje najskuplje tržište u zemlji, pogledajte našu ponudu nekretnina na primorju. Više o poreskim i pravnim aspektima kupovine pronaći ćete na stranici Pravilnici, a za investicione mogućnosti pogledajte rubriku Investicije u nekretnine.

Često postavljana pitanja

Koliko je koštao kvadrat stana u novogradnji u Crnoj Gori u prvom kvartalu 2026?

Prema preliminarnim podacima MONSTAT-a, prosječna cijena iznosila je 2.445 eura po kvadratnom metru na nivou države, najviši zabilježeni nivo od početka 2024. godine.

Koji region Crne Gore ima najskuplju novogradnju?

Primorski region, sa prosječnom cijenom od 2.575 eura po kvadratnom metru u prvom kvartalu 2026, ispred Podgorice sa 2.395 eura i sjevernog regiona sa 1.708 eura.

Koliko iznosi porez na promet nepokretnosti u Crnoj Gori?

Od 1. januara 2024. porez je progresivan, 3 posto na iznos do 150.000 eura, 5 posto na dio vrijednosti između 150.000 i 500.000 eura, i 6 posto na dio iznad 500.000 eura. Novogradnja kupljena direktno od investitora ne podliježe ovom porezu, već PDV-u od 21 posto.

Kada Crna Gora planira da postane članica EU?

Vlada Crne Gore najavljuje cilj punog članstva do 2028. godine. Do juna 2026. privremeno je zatvoreno 14 od ukupno 33 pregovaračka poglavlja. Konačan datum zavisi od tempa reformi, posebno u oblasti pravosuđa i vladavine prava, kao i od ratifikacije u svih 27 sadašnjih članica EU.

Da li put Crne Gore ka EU utiče na cijene nekretnina?

Napredak u pregovorima o pristupanju doprinosi povjerenju investitora i podstiče dio kupaca da uđu na tržište prije eventualnog usklađivanja cijena sa susjednim članicama EU. Ipak, rokovi u procesu pristupanja mogu se promijeniti, pa ovaj efekat treba posmatrati kao jedan od više faktora koji oblikuju tržište, a ne kao garanciju budućeg rasta cijena.